新得利

    近几年，我国经历了中美贸易战、股市阴霾
、华为事件等一系列的打击
，导致经济发展减缓和受阻
，遭遇到前所未有的挑战
。产业地产作为区域经济发展的强大推动力，更应该逆风而行
，为中国GDP贡献一份力量。2019年迎来了产业园区发展的40周年的关键节点，接下来产业地产的下一步是?未来趋势将如何?

    产业地产发展经历了企业园区、工业园区
、产业地产等阶段。以产业为依托、以地产为载体，与园区产业
、区域产业
、城市服务业协同发展
，越发受到各级政府的重视。

    四大开发模式

    产业地产的资源和战略定位不同，开发模式和盈利模式也是有区别的
，大概分为以下四类
：

    1、地产开发商模式

    获取土地以后，以整体开发或者定制方式来建设物业

，像产业综合体、总部综合体，然后以租赁、转让或者合资等方式进行一些项目的经营和营销活动，最后获得整个项目的利润模式
。

    2、产业投资商模式

    主要是基地+基金的双轮驱动

，向社会资本募集园区开发基金
，这个基金不仅是投向产业园区，进行一些土地和产业物业的开发，同时还是投向具有一些市场前景的新型的科技企业
，用投资的方式来吸引大批创新企业入驻。

    3、产城开发模式

    开发企业和地方政府就一些产业建立新的产城开发协议
，在规定的年限里面负责地块内的一些基建包括功能设施的建设与运营
，同时负责产业规划
、空间规划、建筑设计

、项目招商和物业管理等产业发展工作。

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、基金投资商模式

    基金投资商通过发行地产基金的形式
，收购一些物业
，进行现代化的改造后回租给合作方，或者通过拿地新建产业园区的形式，吸引一些目标客户进驻，使物业入驻率进一步提升，达到一定水平
，能够产生稳定或者比较可观的现金流的时候，对物业进行资本化运作，完成新一轮的资本循环，从而进行下一轮投资，盈利模式主要是通过基金管理和物业资本化。

    模式痛点分析

    中国的产业地产模式主要存在着三高一低一长，但这里面存在着很多痛点。

    1、风险评估不足

    没有做很好的评估预测
。从运营时间来看，产业园区从园区规划、招商到企业入驻

、投产经营，至少需要三到五年
，甚至十到八年的时间。

    2、开发住宅思维开发产业地产

    这是园区运营商应该摒弃的观念
。住宅地产的特点是
：小客户

、大客群、高利润、高周转
。而产业地产的特点是
：小客群、大客户、周期长
、回款时间长。

    3
、产品同质严重

    目前很多产业园区开发前期缺乏对国家战略和政策的研究及城市规划发展的深挖
，导致项目没有专业级规划，没有第三方专业的评估和判断
，完全是凭自己的主观判断
。

    4、园区产业链条无法形成闭环

    开发商地块区位包括产业配套往往很难形成一个有机的组合
，这都会给我们的开发增加难度
，一些产业园区最后无法形成产业链，没有产业支撑，对于园区经营来讲
，其实是没有生命力的
。

    5、产城分离常态，区域配套匮乏

    目前在建设当中普遍存在产城分离的现象
，产业园区没有做到配套先行，导致产业园区在发展方面缺乏支撑力
。

    6、忽略软件建设

    园区建设最终还是要回到产业吸引力上面考虑，传统地产商会注重地段价值、硬件价值，包括外部配套价值
，而产业地产会看重三点：政策导向、产业环境、软性服务
。

    7、营销策略陈旧

    很多园区仍然用较为传统的一些地产营销手段来进行产业园区的操盘，最后的结果肯定不是很理想。

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、盈利模式单一

    国内很多园区盈利模式单一
，仅仅依靠销售来产生利润，一旦销售不顺或者招商不利
，园区后期收益都会受到一定限制，自我造血功能会非常差。

    9、政企关系不紧密

    产业园区的各个方面都需要我们跟政府及各个部门产生密切关系
，才能保证后方稳定，不然会导致很多政策无法形成落地

。

    做好产业园区除了解决上述问题之外，更需要去把握未来的趋势
。从未来发展看，专业的市场化运作能力将会成为核心的考量


。如果只是注重政府关系或者概念包装的产业商，将逐渐被市场淘汰。

    把握市场动态抓住发展机遇

    持续关注行业发展机会、政策的机会及企业的机会这三个方面，不放过任何一个可以获利的机会
。

    政策的机会：主要关注政府出台的一些针对产业地产发展的土地政策、金融政策

、税收政策及产业发展相关的政策;

    行业的机会
：深入研究产业地产整个行业的发展趋势，洞察行业发展的空白领域及热门领域，争取抓住行业发展机会;

    企业的机会

：产业地产商是为企业发展提供空间载体及运营服务的，所以了解企业需求是产业地产商发展根基。

    积累存量资源实现提质增效

    现阶段产业园区在长时间发展下
，部分一二线城市已经积累了大量的存量资源

。在一二线城市进行新一轮的产业转型升级
，提质增效的产业发展战略，将有大量的企业外迁，给产业地产商发展产业提供大量的市场
，这将是产业地产发展的一个重要机会。